Befristung des Mietvertrags

Der Mietvertrag enthielt folgende Bestimmung: 

Die Klägerin kündigte mit Schreiben vom 28. Februar 2011 das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. August 2011 und dann noch einmal mit Schreiben vom 2. Oktober 2012 fristlos. Die Vorinstanzen gaben ihr recht und hielten die Eigenbedarfskündigung für wirksam. 

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass für die Dauer der unwirksamen Befristung im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen sei. 

Hier war die Befristung des Mietvertrages unwirksam, weil die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vorlagen. Gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB galt der Vertrag daher als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die dadurch im Vertrag entstandene Lücke sei durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Da die von beiden Parteien gewollte langfristige Bindung auch durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden könne, sei ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen. 

Die während der Dauer dieses Kündigungsausschlusses ausgesprochene Kündigung der Klägerin vom 28. Februar 2011 sei daher unwirksam. Ob die weitere (fristlose) Kündigung der Klägerin wirksam sei, müsse das Berufungsgericht noch aufklären, weil es dazu keine Feststellungen getroffen habe.

Was bedeutet dieses Urteil für die Praxis? 

Der Fall zeigt, dass auch die Parteien eines Wohnraummietverhältnisses oftmals Interesse an einer längerfristigen gegenseitigen Bindung an den Mietvertrag haben. Der Gesetzgeber ist mit der Einführung des § 575 Abs. 1 BGB über das Ziel hinaus geschossen. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift liegen regelmäßig nicht vor. Es ist daher für beide Seiten eines Mietverhältnisses zu begrüßen, dass der Bundesgerichtshof die ohnehin überflüssige und die Vertragsfreiheit beider Parteien im Wohnraummietverhältnis unnötig einschränkende Vorschrift des § 575 Abs. 1 BGB zur Makulatur erklärt.

Gleichwohl sollten beiden Parteien bei Abschluss eines befristeten Wohnraummietverhältnisses die Vorschrift des § 575 BGB im Blick behalten und „Befristungen“ von Wohnraummietverhältnisses wirksam – am besten mit Hilfe eines Rechtsanwalts für Mietrecht - rechtssicher formulieren und sich den Gang bis zum Bundesgerichtshof ersparen.

Alexander Hassenpflug
- Rechtsanwalt für Immobilienrecht -

Der Autor, Alexander Hassenpflug, ist Rechtsanwalt und Prokurist einer Immobiliengesellschaft. Er berät und vertritt Mieter, Vermieter als auch Immobilienunternehmen und Hausverwalter bundesweit in allen Fragen des Immobilienrechts.