Steuerrecht
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Steuerliche Geltendmachung von Herstellungskosten
Kosten für den Neubau eines Gebäudeteils – steuerliche Geltendmachung?
Man stelle sich ein größeres Mietshaus aus dem Jahr 1908 vor. Es hat insgesamt drei Wohnungen.
Der Eigentümer möchte es sanieren und gleichzeitig erweitern. Also reißt er einen Teil des Gebäudes ab. Um die Statik nicht zu gefährden, werden das Fundament und die Geschossdecke zwischen Erd- und Obergeschoss erneuert sowie einige tragende Wände neu eingezogen. So weit so gut.
An der Stelle, an der das Haus teilweise abgerissen wurde, errichtet der Bauherr eine Doppelgarage. Das auf der Garage erbaute Zimmer wird zu einer der bereits bestehenden Wohnungen erschlossen. Diese Wohnung ist folglich um ein Zimmer gewachsen. Der noch alte Teil des Hauses mit den zwei weiteren Wohnungen bleibt bestehen, wird aber vom Grunde auf saniert.
Der Eigentümer gab als Werbungskosten den vollen Betrag von insgesamt 428.000 DM an. Seine Begründung lautete: „Das Mietshaus ist ein einheitliches Wirtschaftsgut“.
Das Finanzamt war anderer Ansicht. Es ließ nur diejenigen Kosten als Werbungskosten zu, die für den alten Teil zur Sanierung der beiden Wohnungen aufgewandt wurden. Dem stimmten auch Finanzgericht und Bundesfinanzhof zu.
Was sind nun eigentlich Herstellungskosten im Gegensatz zum Erhaltungsaufwand?
Als Herstellungskosten werden solche Aufwendungen bezeichnet, die für die Neuherstellung oder für eine Erweitung des momentanen Zustands angesetzt werden. Im Gegensatz dazu sind Erhaltungsaufwendungen solche, die die Sache vor dem Verfall schützen. Ausgehend von diesen Definitionen möchte man annehmen, dass der Eigentümer damals Recht hatte, denn das Haus als solches wurde erweitert, nämlich um eine Doppelgarage und ein zusätzliches Zimmer. Allerdings haben Finanzamt und Finanzgerichtsbarkeit noch differenziert.Die Herstellungskosten könnten nur dann komplett auf das gesamte Objekt bezogen werden, wenn ein sog. Einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang besteht. Bei einer baulichen Verbindung zwischen den zu betrachtenden Objekten liegt er grundsätzlich vor. Wenn jedoch der eine Bauteil einem wesentlich schnelleren Verschleiß unterliegt als der andere, dann könne der Zusammenhang entfallen. Und genauso verhalte es sich in dem zu entscheidenden Fall.
Fazit: Gerade bei Sanierungen ist die Gefahr groß, dass man sich bei der Geltendmachung als Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand verschätzt, da hier eine im Einzelnen schwierige Differenzierungen durch die Rechtsprechung vorzunehmen ist.