Sanierungskosten: Eigentümer müssen zahlen

Am 17.10.2014 hat der BGH entschieden, dass alle Eigentümer eines Gemeinschaftseigentums die notwendigen Sanierungskosten anteilig tragen müssen, auch wenn ihr Eigentum von den Mängeln gar nicht direkt betroffen ist. Bleibt ein Wohnungseigentümer schuldhaft untätig oder stimmt er gegen die erforderliche Maßnahme, kann er sich sogar schadensersatzpflichtig machen. 

Sachverhalt

In dem oben genannten Fall stritten die Wohnungseigentümer von Keller-, Erd-, und Dachgeschosswohnung eines Dreiparteienhauses um die Tragung der Kosten für die Sanierung des Gemeinschaftseigentums im Bereich der Kellerwohnung. Die Kellerwohnung war durch eindringende Feuchtigkeit unbewohnbar geworden. Ursache hierfür waren Baumängel, die beim Umbau der Keller- in Wohnräume entstanden sind. Die Klägerin, Eigentümerin der Kellerwohnungen, beantragte von den übrigen Wohnungseigentümern anteilige Beteiligung an den Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung,  Zustimmung zur Bildung einer Sonderumlage i.H.v. ca. 54.500 Euro und Zahlung von Schadensersatz aufgrund der verspäteten Renovierung der Kellergeschossgewohnungen.

Entscheidung des BGH

In erster Instanz hat das Amtsgericht hat dem Antrag der Klägerin stattgegeben und die Beklagten verurteilt die oben genannten Kosten aufzubringen und Schadensersatz zu leisten. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen und das Urteil mit der Begründung aufgehoben, die Kostenbelastung überschreite die "Opfergrenze" der finanzschwachen Beklagten und zudem seien deren Wohnungen auch ohne die Sanierung nutzbar gewesen. 

Der BGH allerdings hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben. Er entschied, dass die Klägerin von den übrigen Wohnungseigentümern sowohl Zustimmung zur anteiligen Kostentragung als auch zur Bildung der Sonderumlage verlangen kann. 

Jeder Wohnungseigentümer kann die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen. Hierbei muss das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet und die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer berücksichtigt werden. Es muss eine Abwägung zwischen Kosten und Nutzen einer Maßnahme vorgenommen werden. 

Wird festgestellt, dass die Maßnahme nicht zwingend zur Instandsetzung bzw. Instandhaltung erforderlich war, muss diese zurückgestellt werden. Ein entsprechender Antrag an die Wohnungseigentümer würde in einem solchen Fall erfolglos bleiben. 

Handelt es sich aber um eine Maßnahme, die zwingend erforderlich ist, müssen die Wohnungseigentümer hierfür finanziell aufkommen. Es kommt dabei nicht darauf an, dass die Sanierung einigen Wohnungseigentümern nicht direkt zu Gute kommt. Zudem können die finanziellen Schwierigkeiten oder das Alter einiger Wohnungseigentümer in einem solchen Fall nicht als Verweigerungsgrund berücksichtigt werden. Dies würde der notwendigen Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen zuwider laufen. 

Entstehen Schäden am Gemeinschaftseigentum, weil eine Beschlussfassung über die Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen unterbleibt, können diejenigen Eigentümer, die schuldhaft untätig geblieben sind oder sich gegen die erforderlichen Maßnahmen ausgesprochen haben, zum Schadensersatz verpflichtet werden. 

Bisher galt bei Wohnungseigentumsgemeinschaften der Grundsatz, dass die Sanierungskosten von Teilen, die allen Eigentümern gemeinsam gehören, wie bspw. Fenster, Dach, Außenwände, auch von allen Eigentümern gemeinsam zu tragen sind. Zum Schutz der Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen hat der BGH diesen Grundsatz in dem oben genannten Fall erweitert. 

Nelab Saighani
ref. iur.