Unterschiede von Immobilienfonds

Will man sich an einem Immobilienfonds beteiligen, so sollte man genau darauf achten, ob es sich um einen offenen oder einen geschlossenen Fonds handelt, denn die Unterschiede sind immens:

Offener Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds zeichnen sich dadurch aus, dass ein potentieller Anleger sich grundsätzlich jederzeit an einem solchen Fond beteiligen, seine Anteile jedoch auch wieder zu dem aktuellen Marktpreis verkaufen kann.

Geschlossener Immobilienfonds

Bei einem geschlossenen Immobilienfonds hingegen ist eine Beteiligung nur während der Platzierungsphase möglich. Ist das vom Fonds benötigte Eigenkapital eingeworben (d.h. von den Anlagern gezeichnet), wird der Fonds geschlossen.

Geschlossene Immobilienfonds werden als Gesellschaft aufgelegt, an denen sich der Anleger sodann beteiligt. Es handelt sich demzufolge um eine echte unternehmerische Beteiligung – mit allen Vor- und Nachteilen.

Im Gegensatz zu den Anteilen an einem offenen Immobilienfonds ist ein jederzeitiger Verkauf der Beteiligung an einem geschlossenen Fonds nicht immer möglich. Die Fondsgesellschaften sind aufgrund der gesellschaftsrechtlichen Konzeption oft nicht zur Rücknahme der Anteile verpflichtet. Mangels funktionierendem Zweitmarkt kann eine solche Beteiligung zumeist nur verkauft werden, wenn selbst ein Erwerber gefunden wird. Dabei kann es durchaus zu Verlusten kommen, da der Preis sich an Angebot und Nachfrage orientiert.

Die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds ist daher nicht jederzeit veräußerbar (=fungibel) – anders als die Beteiligung an einem offenen Immobilienfonds - und daher nur für längerfristige Geldanlagen geeignet.

Wirtschaftlich gesehen unterscheiden sich die geschlossenen Immobilienfonds von den offenen Immobilienfonds in der Weise, dass die Investition eines geschlossenen Fonds von vornherein auf ein (oder wenige) zu erwerbendes oder zu errichtendes Immobilienobjekt begrenzt ist.

Oftmals werden jedoch auch sog. Blind Pool Fonds aufgelegt. Bei diesen investiert der Anleger in einen geschlossenen Immobilienfonds, ohne dass im Zeitpunkt der Beteiligung feststeht, in welche Immobilien letztendlich investiert wird. In derartigen Fällen sollte der Anleger großes Vertrauen in die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft haben, da der Anleger bei Zeichnung der Beteiligung nicht weis, wohin sei Geld investiert wird.

Risikostreuung bei offenen Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds hingegen bestehen mindestens aus 10 Einzelobjekten. Von Gesetzes wegen ist zudem eine Risikostreuung hinsichtlich des anzulegenden Kapitals vorgesehen.

Auch die gesetzlichen Regelungen des Investmentgesetzes (InvG), insbesondere die darin enthaltenen Anlegerschutzbestimmungen, finden nur auf den offenen Immobilienfonds Anwendungen. Ferner unterliegen sie der staatlichen Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Daher dürfen auch nur diese Fonds den Namen Investmentfonds führen.

Das Risiko bei einem offenen Immobilienfonds bezieht sich vor allem auf Leerstände, sich verzögernde Erstvermietungen sowie auslaufende Mietverträge, was sich negativ auf die jährlichen Ausschüttungen auswirken kann. Darüber hinaus kann es durch die negative Entwicklung der Werte einzelner Immobilien oder schlechtes Management zu einem Kursverlustrisiko kommen, so dass es bei einem Verkauf der Anteile zu einem Anlageverlust kommen kann.

Risiken bei geschlossenen Immobilienfonds

Bei einem geschlossenen Immobilienfonds stellen sich die Risiken anders dar:

Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds wurden in der Vergangenheit oft zum Zweck der Steuerersparnis eingegangen. Infolge geänderter Gesetze werden derartige steuerliche Verluste jedoch nur noch sehr eingeschränkt anerkannt.  

Neben dem Verlust der steuerlichen Vorteile kann es zudem zu einem Totalverlust der Einlage kommen.

Da geschlossene Immobilienfonds grundsätzlich über keine Mittel zur Einlagensicherung verfügen, kann es zum Beispiel im Falle einer negativen Entwicklung der Immobilienbranche zu einem Totalverlust des investierten Kapitals kommen. Überdies kann der mangelnde wirtschaftliche Erfolg der Fondsgesellschaft zu einer Nachschusspflicht des Anlegers führen.

Bei offenen Immobilienfonds handelt es sich um ein sog. Sondervermögen, welches von dem Vermögen der Fondsgesellschaft getrennt ist, was dem Anleger zusätzlichen Schutz bietet.

Bei einer Investition in einen Immobilienfonds sollte man sich vorher genauesten informieren, um welche Art es sich handelt. Beides sind Immobilienfonds – die steuerlichen und rechtlichen Unterschiede sind jedoch immens.

Nicht jeder Anlagevermittler kennt die genauen Unterschiede. Werden geschlossene Immobilienfonds als sichere Anlage zum Zwecke der Altersvorsorge vermittelt, so kann - wenn über die Risiken und die Natur der Beteiligung nicht ausreichend aufgeklärt wurde - ein Beratungsfehler vorliegen.

Hassenpflug Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
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